La marche à suivre et Les différents types de crédit

Voici la marche à suivre qui facilitera votre choix et limitera vos risques financiers. Tout d’abord, vous devrez définir votre projet immobilier, ce qui inclut d’identifier vos capacités et vos besoins financiers à venir. C’est également à ce moment-là que vous évaluerez votre apport personnel.

Dans un second temps, il s'agit de déterminer le délai de remboursement de l'emprunt et le montant des mensualités que votre budget pourra supporter, sans perdre de vue le fait que, plus la durée de l’emprunt sera longue, plus le taux d’intérêts sera élevé. En bref, il s’agit pour vous d’effectuer une simulation financière afin de voir si le type de prêt proposé vous convient ou non.

Un conseil : faites-vous aider par un spécialiste dans le montage de votre dossier de financement.

Les établissements bancaires ayant passé une convention avec l’état peuvent proposer des prêts à taux zéro (sans intérêt), permettant de participer au financement de la construction d’un logement, de l’achat d’un logement neuf ou ancien. Le prêt à taux zéro (PTZ.) vient en complément d’autres prêts, il ne peut permettre à lui seul de financer la totalité de l’opération immobilière. Les opérations finançables sont la construction ou l’achat d’un logement neuf, jamais occupé, l’achat d’un logement ancien, l’achat et/ou l’aménagement d’un local non destiné à l’habitation (bureau par exemple) en logement, l’achat d’un logement faisant l’objet d’un contrat de location-accession. Le logement doit être la résidence principale de l’emprunteur dans un délai d’un an suivant la déclaration d’achèvement des travaux ou l’achat du logement. IL est considéré comme résidence principale, un logement occupé au moins 8 mois par an. Pour bénéficier du prêt à taux zéro, il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années précédant la demande de prêt. Toutefois, cette condition n’est pas exigé lorsque l’emprunteur ou l’une des personnes destinées à occuper le logement financé avec le prêt à taux zéro est soit :

Le bénéfice du prêt à taux zéro est déterminé en fonction du montant des ressources de l’emprunteur (revenu fiscal de référence), du nombre de personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale. Ce montant ne doit pas dépasser un certain plafond. Le bénéfice du prêt à taux zéro est également déterminé en fonction de la localisation géographique du logement et de son caractère neuf ou ancien.

Le logement doit aussi répondre à des normes de surface et d’habitabilité précises. Le respect de cette condition est apprécié au jour de l’entrée dans les lieux de l’emprunteur. Lorsque l’acquisition porte sur des immeubles achevés depuis plus de 20 ans, un état des lieux relatif à la conformité du logement aux normes de surface et d’habitabilité doit être établi par un professionnel indépendant de la transaction. Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, le prêt à taux zéro peut les financer à condition qu’il serve à leur réalisation.

L’éco-prêt à taux zéro est destiné à financer des travaux permettant d’améliorer la consommation énergétique des logements anciens. Ce prêt est accordé jusqu’au 31 Décembre 2013 par les établissements de crédit ayant passé une convention avec l’état. L’éco-prêt à taux zéro s’adresse à toute personne propriétaire d’un appartement ou d’une maison achevée avant le 1er Janvier 1990, occupé à titre de résidence principale par le propriétaire ou son locataire. Les copropriétaires peuvent également en bénéficier pour financer leur contribution à des travaux sur les parties et équipements communs (chaudière collective par exemple) ou sur les parties privatives à usage commun (fenêtre par exemple). Aucune condition de ressources n’est exigée pour bénéficier de l’éco-prêt à taux zéro. Le montant maximum de l’éco-prêt à taux zéro est de 30000 € par logement, sans intérêt à la charge de l’emprunteur. Il n’est autorisé qu’un seul prêt par logement.

Pour bénéficier de l’éco-prêt à taux zéro, les travaux doivent concerner l’une des 3 opérations suivantes :

Une fois le choix des travaux défini, l’intéressé doit s’adresser à un établissement de crédit muni du formulaire type « devis », accompagné des devis relatifs à l’opération retenue. Une fois le prêt accordé, son bénéficiaire dispose d’une durée de 2 ans pour effectuer les travaux effectivement prévus et retourner voir l’établissement de crédit muni du formulaire type « factures », accompagné des factures acquittées. L’intégralité du prêt doit être remboursée dans un délai de 10 ans suivant l’obtention du prêt. Ce délai peut être porté à 15 ans sur proposition de l’établissement de crédit ou réduit à 3 ans ou 1 an selon les cas.

Les travaux financés par l’éco-prêt à taux zéro ne donnent pas droit au crédit d’impôt sur le revenu en faveur des économies d’énergie et du développement durable sauf lorsque le revenu fiscal de référence du ménage de l’avant-dernière année (N-2) précédant l’offre d’éco-prêt à taux zéro n’excèdent pas 45000 € pour des offres de prêt émises jusqu’au 31 Décembre 2010. Le crédit d’impôt sur le revenu en faveur des économies d’énergie et du développement durable reste toujours possible pour les travaux non financés par l’éco-prêt. Les propriétaires qui occupent leur logement peuvent bénéficier d’un éco-prêt à taux zéro et d’un crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt et le prêt à taux zéro obtenu le cas échéant pour l’acquisition du logement.

Ce prêt est accessible si l’emprunteur est salarié d’une entreprise privée de plus de 10 salariés ne relevant pas du régime agricole. Il est toutefois accordé dans la limite de l’enveloppe financière acquise par l’entreprise. Aucune condition de ressources n’est requise, néanmoins le montant oscille en fonction des revenus.

Le plan d’épargne logement (PEL) est une épargne qui produit intérêt et permet d’obtenir un prêt immobilier à un taux privilégié. Le PEL doit faire l’objet d’un contrat écrit passé entre une personne physique et un établissement de crédit ayant passé une convention avec l’état. Le compte épargne logement (CEL) est un compte sur livret qui produit également intérêt et qui permet aussi d’obtenir un prêt immobilier à un taux privilégié. Tout particulier peut ouvrir un plan d’épargne logement et/ou un compte d’épargne logement, qu’il soit : majeur ou mineur, marié ou célibataire. Chaque membre d’une même famille peut donc avoir un PEL et/ou un CEL. Toutefois, il ne peut être ouvert qu’un seul PEL et qu’un seul CEL par personne. Un PEL peut être ouvert par un titulaire d’un compte épargne logement (CEL), à condition d’effectuer cette démarche dans le même établissement bancaire. Le montant du versement initial est de 225 € minimum pour le PEL et de 300 € pour le CEL. Les versements périodiques doivent être d’un montant annuel d’au moins 540 € pour le PEL et de 75 € pour le CEL. Le plafond des dépôts est de 61.200 € pour le PEL et le montant maximum de l’épargne de 15.300 € pour le CEL. La durée minimale de l’épargne est de 4 ans pour le PEL et de 18 mois pour le CEL. La demande de prêt est possible dès que le PEL a 4 ans d’existence. La durée maximale d’un PEL est de 10 ans. Au-delà de cette durée, plus aucun versement n’est alors permis sur le PEL. Plan et Compte Epargne Logement sont donc des formules attractives favorables à la constitution d’une épargne en vue de l’acquisition et à l’ouverture d’un prêt. En fin de contrat une prime est octroyée variable selon les intérêts acquis. Le montant du prêt est fonction de l’épargne constituée et de la durée de remboursement. Le prêt épargne logement peut intervenir en financement principal ou être constitutif d’apport personnel.

Le prêt conventionné et le prêt accession sociale financent :

Pour bénéficier du prêt accession sociale, le logement doit constituer la résidence principale de l’emprunteur.

Pour bénéficier du prêt conventionné, le logement doit constituer la résidence de l’emprunteur, ou la résidence principale de son locataire, lorsque l’emprunteur loue son logement.

Seuls les logements anciens doivent respecter des normes de surface et d’habitabilité. Ces normes sont les mêmes que celles exigées pour le nouveau prêt à taux zéro. Le PC et le PAS peuvent financer jusqu’à l’intégralité du coût de l’opération. Pour obtenir un prêt accession sociale, les ressources de l’emprunteur ne doivent pas excéder un certain plafond qui dépend de ses charges de famille et de son lieu de résidence. Par contre le PC est accordé sans condition de ressources. Durée du prêt conventionné et du prêt accession sociale : la durée initiale d’amortissement est fixée à 5 ans minimum et 30 ans maximum. Cependant le contrat de prêt peut prévoir un allongement de la durée jusqu’à un maximum de 35 ans, ou une réduction (sans durée minimale).

Il s’agit d’un prêt intermédiaire destiné à financer l’acquisition d’un bien immobilier avant même d’avoir réussi à vendre son bien actuel. Le prêteur va donc vous avancer tout ou partie du prix de votre nouvelle acquisition immobilière. Il s’agira d’un prêt dont vous ne rembourserez que les intérêts, étant donné que vous n’amortissez pas le capital. Ce prêt sera soldé lors de la réalisation de la vente de votre bien immobilier actuel. Selon les établissements bancaires et les diverses formules proposés, le montant du prêt relais s’établira entre 50 % et 80 % de la valeur du bien à vendre. L’établissement prêteur exigera une estimation du bien par une agence immobilière ou un notaire, afin d’évaluer la qualité et la valeur du bien. Il existe 3 principales formules de prêt relais :

L’immobilier en actions